本文来源：时代财经 作者：梁争誉鑫旺资管
政策突袭，深圳楼市立刻起波澜。
9月6日一早，各类宣传海报在深圳地产从业者的朋友圈刷屏：龙岗某楼盘晒出转账截图称，有外地客户一大早便隔空转账，连续认购三套房；坪山一家开发商表示，周六累计接待超70组到访客户；深圳贝壳等中介平台也挂出红色喜报，称多个新盘单日报备数十批客户。
这一轮“热闹”源于前一晚政策的突然加码。
9月5日深夜，深圳市住建局与中国人民银行深圳市分行联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称“9·5新政”），并自次日起执行。继北京、上海之后，深圳成为第三个出台楼市优化政策的一线城市。此次新政涵盖分区放松限购、首套二套房贷利率并轨、单身人士购房资格调整以及企事业单位购房限制放宽，被业内称作近年来少见的“组合拳”。
政策甫一落地，市场便出现一系列细微反应。
时代财经走访发现，宝安、罗湖等非核心区售楼处迎来客户回升，开发商也纷纷借势推出特价房、抽奖活动，试图在“金九”销售季赢得先机。龙岗大运某楼盘称，截至新政落地首日下午2点，成交5套房，其中3组客户首次到访即认购，9月7日起上调全线产品价格。
深圳贝壳研究院院长肖小平介绍，政策发布当晚，就有客户支付20万元定金锁定房源，担心开发商收回折扣；政策次日清晨六点，有客户主动约经纪人带看二手房，该客户此前已看过一次，此次为带家人确认，并希望尽快下单，以避免业主临时上调价格或收回优惠。
不过，与咨询量和看房热情的快速升温相比，成交量的放大尚需时日。
多位置业顾问认为，新政率先激活的是此前已在观望的客户，新增需求的释放可能要等到国庆黄金周才能得到验证。专家也提醒，政策的边际效应主要体现在外围区域的去库存与改善型需求的释放，短期内难以引发全面上涨，但市场信心已有望逐步修复。
有开发商降价百万抢客，房东加价50万
“9·5新政”落地首日鑫旺资管，时代财经走访了位于宝安沙井街道的一处楼盘。下午4时左右，售楼处内有六七批购房者正在参观，有的围着沙盘听置业顾问讲解，有的则与顾问讨论付款细节。
置业顾问张伟（化名）表示，当天项目已接待十余批客户，整体节奏平稳，与常规周末差别不大。为了抢占“金九”节点，开发商还特意推出限时购房抽奖，活动仅限9月周末，奖品涵盖电视、烤箱、平板电脑等。
据张伟介绍，项目户型覆盖约63-113平方米的2至4房，最低总价约250万元，首付约38万元，月供在9000元左右。“我们项目属于‘新规楼盘’，得房率在88%-96%之间，已开盘两次，销售情况都不错。第一批房源基本只剩‘天地层’，第二批也去化过半了。”
他进一步指出，目前市场整体成交仍处低位，“新政”对短期成交的提振有限，真正的集中释放可能要等到国庆。“预计10月全市新房成交量能达到五六千套，不会太高。”据深圳中原研究中心统计，今年上半年，深圳一手预售住宅成交15101套，仅1月突破3000套，月均成交量约2500套，创近五年新低。
相比之下，被认为是“9·5新政”最大受益者之一的罗湖，市场反应更为迅速。目前，罗湖已全面解除限购，符合条件的居民家庭购房不限制套数，不符合条件的也可购买两套。
乐有家研究中心数据显示，9月6日罗湖区域咨询和带看数量均有提升，小部分业主甚至出现临时加价的现象。据时代财经了解，有买家反映，9月5日看过的一套房源，房东次日便涨价50万元。
市场的火热情绪不仅体现在咨询量增长和房东反价上，也延伸至新房销售现场。
9月6日晚间7时左右，罗湖蔡屋围的京基·华樾仍有客户到访。时代财经在售楼处看到，一名客户一边计算贷款月供，一边与置业顾问商量是否带家人再来复看。
为了配合政策，该项目在9月6日至7日推出部分特价房，优惠幅度在百万上下：约88平方米户型从原总价695-700万元降至605-609万元，约153平方米户型从1172-1305万元降至1020-1136万元。
也有置业顾问感受到市场的冷热不均。
刘明（化名）所在的宝安西乡街道同样受益于“9·5新政”，不再限购。但他坦言，并未迎来期待中的忙碌，市场氛围依旧平淡。
在刘明看来鑫旺资管，当前限购政策的门槛本就不高，只需缴纳一年社保，对有购房意愿的人群构不成实质阻碍。“对于真正有实力的买家来说，如果想买南山、福田或宝中的楼盘，即便暂时没有购房名额，也完全可以先缴一年社保再备案购买。开发商在这种情况下也不会轻易放弃客户。”
深圳打出“组合拳”，从业者盼更大力度利好
与京沪相比，深圳本轮政策打出了“组合拳”，主要变化集中在四个方面。
限购范围收缩是最直观的变化。罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明等区域已不再限购，盐田和大鹏新区购房不再审核资格。目前，深圳仅剩福田、南山及宝安新安街道保持限购。在限购区，购房门槛为1年社保或个税缴纳记录。
根据中指研究院监测，2025年1-8月，深圳新建商品住宅成交2.66万套，除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.88万套，占比超70%；二手房方面，1-7月成交约3.73万套，除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.93万套，占比约52%，限购政策放松区域均为成交主力。
信贷政策优化是另一亮点。首套与二套房贷利率并轨至3.05%，二套房利率较此前下调0.4个百分点。根据乐有家研究中心测算，以800万元贷款、30年期等额本息计算，利息可节省约51万元。
此外，单身人士购房资格提升。成年单身购房等同家庭，可多增加一个名额。
企事业单位购房限制放宽。除核心区外，企事业单位在全市范围内购房无需审核资格，核心区（福田、南山、宝安新安）则需满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员表示，相比京沪，深圳在限购政策的优化力度更大一些，一方面，非户籍人口即便没有缴纳个税或社保1年证明的，也可以在近郊购买两套住房；另一方面，远郊区（盐田、大鹏）完全退出限购，传统特区内的罗湖也被视为近郊看待，最终限购区收缩至福田、南山和宝安新安街道，范围大大缩小。
李宇嘉认为，深圳新政力度之所以明显超过京沪，主要在于深圳楼市此前调整幅度较深，二手房价格自2021年5月起持续下行，供地、开工、投资表现也弱于京沪杭蓉等城市，今年上半年土地出让金甚至未进入前20城市。在此背景下，考虑到深圳市场波动性更强、投资客进退对行情影响更大，外围区域退出限购在情理之中。
一线从业者则期待主管部门带来更大力度的利好。
根据刘明的观察，利率仍是影响消费者购房预期的关键变量。他举例称，如果房贷利率能够下调至低息国家相似水平，譬如1%，将会显著提升购房吸引力，“假设首付比例是15%，一套总价500万元的房子只需约75万元首付，再加上月租金可达六七千元，租金回报率相对可观，明显优于部分理财产品。在这样的利率环境下，购房需求自然会被激发。”
改善型需求成关键，“金九银十”可期
对于“9·5新政”的效果，多位专家和机构均持乐观态度。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，2024年深圳“9·29新政”后，市场交易活跃度明显提升。深圳部分非核心区域新房性价比高，预计此次新政将进一步激发购房需求。
2024年10月，深圳网签4153套一手住宅，环比增长146.3%，二手住宅过户6118套，创近43个月新高；11月网签8076套一手住宅，环比增长94.5%，二手住宅过户7125套，为近50个月最高。
严跃进指出，当前正值传统“金九银十”销售旺季，政策出台不仅会提振交易，也有助于增强市场信心。深圳自身购房需求和潜力较大，这一轮新政有望推动市场行情向好，并对全国“金九银十”预期产生积极示范效应。
李宇嘉认为，外围区域退出限购，一方面释放了对未来看好的购房需求——部分人认为价格已触底；另一方面吸引了外地购房群体。深圳楼市包容性和容错性强，外来购买力的加入不可忽视。他预计，随着“金九银十”到来，外围区域的去化情况将更加明显。
深圳中原研究中心指出，7、8月市场观望情绪浓厚，新政出台有望加快开发商推盘节奏。改善型购房需求在利率并轨后也将逐步释放。“近两年，深圳改善产品成交占比逐年提高，成为市场复苏的关键力量。随着对改善客户支持力度加大，改善性需求将占据越来越重要的地位。”
“9·5新政”落地首日，深圳楼市的变化虽未立竿见影，却已在售楼处、业主和购房者之间传递出新的气息。咨询量增加、反价出现、开发商推优惠，这些细节共同折射出市场信心的修复过程。
贝壳找房APP数据显示，9月6日，该平台看房人数为3281人，环比增长25.6%；成交房源62套，环比增长93.8%；新增挂牌房源580套，环比增长37.4%；涨价房源163套，环比增长56.7%；降价房源1154套，环比增长16%。
随着国庆黄金周临近，政策效果将在成交端迎来更直接的检验。无论是外围区域的去库存，还是改善型需求的释放，深圳楼市都正走向一个新的观察窗口。
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